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Veralteter Mietspiegel für Begründung von Mieterhöhungsverlangen ungeeignet

News: 28.11.2019 in Allgemein

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens nicht geeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam.

Der Fall

Die Vermieterin einer 79 qm großen Wohnung in Magdeburg forderte mit Schreiben der Hausverwaltung vom 19. Januar 2017 die Mieterin zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete ab dem 1. April 2017 von 300 Euro um 60 Euro auf insgesamt 360 Euro monatlich auf. Das Schreiben enthielt zur Begründung des Erhöhungsverlangens allein die Bezugnahme auf einen Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Nachdem die Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmte, klagte die Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht hatten die Klage abgewiesen, da ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558a BGB nicht vorgelegen habe.

Die Entscheidung

Der BGH bestätigt die Rechtsauffassung beider Vorinstanzen und führt aus, dass der Mietspiegel für die Stad Magdeburg aus dem Jahr 1998 für ein Mieterhöhungsverlangen des Jahres 2017 nicht den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr.1 und 4 BGB genügt. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Gerichtsprozesse zu vermeiden. Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen zu können. An das Begründungserfordernis dürfen im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters gemäß Art. 14 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden.

Allerdings muss das Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht Angaben über diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet. Daran fehlt es, wenn der Vermieter schon auf den ersten Blick von falschen Voraussetzungen ausgeht. So verhält es sich im vorliegenden Fall, da die Bezugnahme auf ein Papier, das seit 20 Jahren nicht aktualisiert wurde, schon im Ansatz nicht geeignet ist, das Erhöhungsverlangen zu begründen. Zwar gestattet § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB grundsätzlich auch die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel, wenn das Aktualisierungserfordernis nicht eingehalten werden kann.

Aus dieser Regelung folgt allerdings nicht, dass das Alter bedeutungslos ist und der Vermieter somit einen beliebig veralteten Mietspiegel heranziehen kann. Für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens kommt es deshalb darauf an, ob diesem noch ein Informationsgehalt gemäß § 558a Abs. 1 BGB zukommt; bei einem 20 Jahre alten ist dies jedenfalls nicht der Fall. Die genannten Wohnwertmerkmale des § 558 Abs. 2 BGB unterliegen typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel. Bestimmte Einrichtungen einer Wohnung können so zur Standardausstattung werden und auch die Bewertung einer Wohnlage kann durch die im Laufe der Zeit entstandenen strukturellen Veränderungen beeinflusst werden. Entsprechende Veränderungen können bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines 20 Jahre lang nicht aktualisierten Mietspiegels naturgemäß keine Berücksichtigung finden. Es fehlt insoweit am notwendigen Informationsgehalt, wodurch der Mieter nicht entscheiden kann, ob die Mieterhöhung sachlich berechtigt ist.

Der Vermieter ist dadurch auch nicht in seinen Rechten eingeschränkt, da es ihm freisteht, sich zur Begründung seines Erhöhungsverlangens der weiteren gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel zu bedienen, wie etwa die Benennung von Vergleichswohnungen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Oktober 2019, Az. VIII ZR 340/19

Vorinstanzen:
LG Magdeburg, 16.Oktober 2018, Az. 2 S 37/18
AG Magdeburg, 20. Dezember 2017, Az. 150 C 826/17

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