Wenn es um das Thema Immobilien und Immobilienmakler geht, wurde in diesem Jahr vor allem über eines diskutiert: Die Einführung des Bestellerprinzips auch bei Maklerverträgen.
Fernab einer sachlichen Debatte konnte der interessierte Leser hier häufig den Eindruck gewinnen, dass es eigentlich darum geht, dem Berufsstand der Makler zu schaden. Viele gehässige Kommentare und Zeitungsartikel wurden veröffentlicht und mit Vorurteilen wurde nur so um sich geschmissen. „Der Makler tut nichts für sein Geld, ist arrogant und fährt Porsche“ sind nur einige davon. Diese Vorteile sind vor allem geprägt dadurch, dass es immer noch keine Zugangsvoraussetzungen für den Beruf des Immobilienmaklers gibt (Sehen Sie ausführlich hierzu unten, Beitrag Nr. 3 dieses Newsletters). Dieser Umstand und unsere Erfahrungen der letzten Zeit haben nun für uns den Anstoß zu gegeben, mal mit dem weit verbreiteten Halbwissen rund um das Thema Bestellerprinzip aufzuräumen.
Das Bestellerprinzip findet seine gesetzliche Grundlage im BGB. Vereinfacht könnte es so zusammengefasst werden: „Wer eine Leistung bestellt, muss diese auch bezahlen“.
Grundsätzlich ist an diesem Prinzip nichts auszusetzen. Das gilt auch im Bereich der Wohnungsvermittlung. Auch wir, die selbst Wohnungen für Eigentümer vermieten, können diesen Ansatz gut nachvollziehen. Allzu häufig profitiert nur der Vermieter von der Leistung des Maklers und der Mieter darf dafür zahlen. Massenbesichtigungstermine und schlecht informierte Makler sind leider keine Seltenheit (Siehe Beitrag Nr. 3). Allerdings muss das Bestellerprinzip auch inhaltlich konsequent umgesetzt werden, damit ein angemessener Interessenausgleich geschaffen wird.
Im Gesetzesentwurf sind die Neuregelungen wie folgt formuliert:
Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) wird insbesondere in
§ 2 Absatz 1, 1a und 5 sowie in § 8 wie folgt geändert:
- Wohnungsvermittlungsverträge müssen in Textform (z. B. E-Mail) geschlossen werden, um wirksam zu sein.
- Entgeltpflichtige Maklerverträge zwischen einem Wohnungssuchenden und dem Wohnungsvermittler (Makler) kommen nur noch dann zustande, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt.
- Hat der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines für ihn geeigneten Mieters an die Hand gegeben, ist der Mieter keinesfalls zur Zahlung der Courtage verpflichtet. Vereinbarungen, um die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam.
- Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, können mit Bußgeldern verfolgt werden.
Tatsächlich hat diese Neuregelung einige eklatante Schwächen:
Der Gesetzesentwurf sieht keine Möglichkeit vor, dass der Wohnungssuchende dem Makler einen Auftrag erteilt und dann dementsprechend als Empfänger der Leistung (Vorschlag eines Mietobjektes) die Provision an den Wohnungsvermittler zahlt. „Im Ergebnis muss immer der Vermieter die Provision zahlen, Aufträge durch Wohnungssuchende sind de facto nicht mehr möglich.“, sagt auch Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverband Deutschland, IVD.
Um ein echtes Bestellerprinzip einzuführen, müsste aber sowohl der Vermieter als auch der Mieter als Auftraggeber auftreten können.
In der vorliegenden Ausgestaltung liegt also nicht nur eine Überregulierung vor, sondern auch ein unverhältnismäßiger Eingriff in die Vertragsfreiheit der vermeintlich geschützten Wohnungssuchenden. Es geht hier also gar nicht um den Erhalt eines Geschäftsfeldes der Makler, sondern um die Rechte des Wohnungssuchenden selbst.
Am besten kann dies anhand eines Beispiels verdeutlicht werden: Angenommen der Mieter beauftragt den Makler schriftlich mit der Suche einer Wohnung. Diese soll mindestens 110qm groß sein, drei Zimmer haben, über einen Balkon verfügen und am Besten in einem Altbau sein, zudem soll sie in Köln-Sülz liegen.
Der Makler hat nun zufällig eine Woche zuvor mit einem Vermieter einen schriftlichen Auftrag über die Vermittlung einer Wohnung erhalten, die sämtliche Anforderungskriterien des Wohnungssuchenden erfüllt. Obwohl der Interessent den Vermittler beauftragt hat, kann der Wohnungssuchende leider nicht in die Wohnung einziehen, weil der Makler nicht „ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden diejenige Wohnung beschafft“ hat (siehe Gesetzesentwurf). Gleiches gilt im Übrigen auch bei allen Wohnungen, die er nicht durch den Vermieter im Portfolio hat, sondern von denen der Makler schon irgendwie anderweitig Kenntnis hatte.
Obwohl die Suche nach dem neuen Zuhause im Durchschnitt die Besichtigung von 8-9 Wohnungen benötigt, kann kein Vermittlungsvertrag darüber geschlossen werden, dass der Makler dem Wohnungssuchenden mehrere Wohnungen aus seinem Bestand anbietet. Der Maklervertrag zwischen Interessent und Vermittler ist immer einzelfallbezogen, denn er bezieht sich laut Gesetzesentwurf nur auf die Wohnung, „über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt.“
Werden also erstmal die schön formulierten neuen Paragraphen in die Praxis übersetzt, ist schnell ersichtlich, dass damit nicht der gewünschte Schutz der Wohnungssuchenden erreicht wird. Zwar werden sie von der Last der Provisionszahlung befreit, im Ergebnis können sie aber keinen Makler mehr mit ihrer Suche beauftragen. Das mag in Ballungsgebieten kein Problem darstellen. Ganz anders sieht das allerdings in ländlichen Regionen aus, wenn ein spezielles Objekt oder ein Objekt fernab des bisherigen Wohnortes gesucht wird.
Zuletzt ist noch der im Gesetzesentwurf erwähnte „Erfüllungsaufwand für die Wirtschaft“ zu kritisieren, welcher eigentlich einen enormen finanziellen Mehraufwand für die Vermieter meint.
Insgesamt wird von der Bundesregierung ein jährlicher Erfüllungsaufwand in Höhe von 523,64 Millionen Euro geschätzt, den die Vermieter durch die Neuregelung tragen müssen.
Diese Summe setzt sich wie folgt zusammen:
- 309,37 Millionen Euro jährlich aus den Maßnahmen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten.
- Davon 284,14 Millionen Euro, weil der Mietanstieg in den von der Neuregelung betroffenen Gebieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent begrenzt ist
- 25,23 Millionen Euro beruhen er auf dem geschätzten Mehraufwand für die Feststellung der zulässigen Miete
- 214,27 Millionen Euro jährlich folgen aus der Einführung des Bestellerprinzips: Dieser geschätzte Aufwand entsteht dadurch, dass die Vermieter in Zukunft die Mietersuche selbst übernehmen oder einen eingeschalteten Wohnungsvermittler selbst vergüten müssen.
Wie bereits bei den Ausführungen zur Mietpreisbremse, ist auch hier festzustellen, dass die Motive zur Einführung des Bestellerprinzips richtig und ein wichtiger Baustein hin zu einem transparenten Wohnungsmarkt sind. Leider hat die Bundesregierung wiederum in erster Linie an der Oberfläche gekratzt und einen unausgewogenen wie auch inkonsequenten Gesetzesentwurf vorgelegt.
Der Berufsverband IVD hat derweil Verfassungsbeschwerde gegen das Bestellerprinzip aus zum Teil den gleichen Gründen eingelegt.
Wir selbst haben keine Bedenken, dass uns die Konsequenzen des Bestellerprinzips benachteiligen. Bei uns ist es bereits gängige Praxis, dass auch der Vermieter für unsere Leistungen aufkommt. Uns ist wichtig, dass sich alle Vertragsparteien verstanden, vertrauensvoll behandelt und bestens betreut wissen. Wenn das der Fall ist, stellt die Vergütungsfrage kein Problem dar.